Stimmt es, dass …

„Flächenschutz ist wirksamer Klima- und Naturschutz. Wald und Grünland zu erhalten, ist per se klimafreundlich, denn sie speichern CO2. Eine Überbauung des Geländes wurde diese Funktion zerstören. Sie brächte außerdem eine deutliche Verschlechterung des Lokalklimas für die westlichen Stadtteile. Für Tiere und Pflanzen wäre der Schaden immens. Zahlreiche Vogelarten, darunter geschützte Brutvögel, Fledermäuse usw. würden verdrängt, Teile des wertvollen Langmattenwäldchens abgeholzt.“

Falsch! Der größte Teil des Gebiets für den Stadtteil Dietenbach hat naturschutzfachlich eine geringe bis sehr geringe Wertigkeit. Mit dem neuen Stadtteil entstehen 40 ha mehr Grünland als im Ist-Zustand.

Der Grünlandanteil im ca. 130 ha Entwicklungsgebiet liegt bei derzeit ca. 20 % (ca. 30 ha). Der Stadtteil wird durch Grünland mit vielen neuen Bäumen und Gehölzstrukturen. Es entstehen rund 20 ha Ausgleichsfläche mit Dauergrünland, mehr als 20 ha öffentliche Grünflächen und ca. 35 ha Garten- und Hofflächen. Das sind also 40 ha mehr Grünland als im Ist-Zustand. Hinzu kommen Aufforstungen im Randbereich des Mooswalds. Der Waldstreifen zwischen Naturschutzgebiet und neuem Stadtteil bleibt bestehen. Das Langmattenwäldchen wird weitgehend erhalten, denn K9 Architekten erhalten den Auftrag, Varianten zu untersuchen. Zudem ist der neue Stadtteil klimaneutral. Alle Alternativen hängen jedoch an fossilen Brennstoffen. Das Ziel der Klimaneutralität könnte damit nicht mehr erreicht werden.

„Die regionale Landwirtschaft würde einmal mehr schwer geschädigt. Die teilweise zugesagten Ersatzflächen gehen auf Kosten anderer Landwirte. So verliert die Region immer weiter ihre Ernährungssouveränität.“

Falsch! Die Menschen in der Stadt benötigen bezahlbaren Wohnraum. Wenn für 15.000 Menschen im Umland gebaut wird, geht rund die vierfache Fläche für die Landwirtschaft verloren.

Im Innenbereich entsteht keine einzige öffentlich geförderte Mietwohnung. Die baulandpolitischen Grundsätze der Stadt greifen im Innenbereich nach § 34 des Baugesetzbuchs nicht! Junge Familien und viele andere werden somit weiter aus der Stadt verdrängt. Wenn für 15.000 Menschen im Umland gebaut wird, geht rund die vierfache Fläche für die Landwirtschaft verloren, denn die Umlandgemeinden dürfen nach den regionalplanerischen Zielvorgaben weniger dicht bauen als die Stadt. Zusätzlich wird die Umwelt durch PKW-Pendelverkehr belastet.

„Für den dringenden Bedarf an bezahlbaren Wohnraum bestehen gute Alternativen im Innenbereich der Stadt. Allerdings gibt es nicht die eine große Lösung, sondern ein Bündel von Maßnahmen: Reduzierung von Leerstand, Aufstocken und Dachausbauten, überbauen von einschlägigen Gewerbeimmobilien und Parkplätzen, neue Wohnformen, Ausbau von Hinterhäusern usw.“

Falsch! Die Stadt fördert diese Potenziale seit langem. Nur schaffen sie nicht ausreichend Wohnraum, und insbesondere zu wenig bezahlbaren Wohnraum.

Freiburg war in Baden-Württemberg die erste Stadt, die Regelungen gegen Leerstand erlassen hat, inzwischen liegt die Leerstandsquote historisch niedrig bei 0,5 %. Innenentwicklung hat baupolitisch den klaren Vorrang, scheitert aber in vielen Fällen: An der fehlenden Bereitschaft der privaten Eigentümer, aber auch an fachlichen Aspekten: Dem Stadtbild, aber auch ökologischen Gesichtspunkten: Im Freiburger Osten würde die Aufstockung die Frischluft zuvor durch den Höllentäler beeinträchtigen. Aufstockung und Dachausbau schaffen nur teuren Wohnraum und verschärfen die Parkprobleme im Umfeld. Bauen im Bestand ist von fossilen Brennstoffen abhängig und klimaschädlich. Somit bleiben als Alternativen die Überbauung von innerstädtischen Freiräumen: Sollen etwa Kleingärten oder innerstädtischen Grünflächen wie die alte Höllentalbahntrasse, der Konrad-Günther-Park oder die Breitmatte bebaut werden? Eine Baupolitik, in der verbleibende Freiräume vollständig geschont werden und umgebungsangepasst Innenentwicklungspotenziale genutzt werden, ist nicht mehr möglich. Ohne Dietenbach werden die Wohnpreise ansteigen, weil sie von Angebot und Nachfrage bestimmt sind. Das Angebot wird knapp, die Nachfrage ist hoch. Mehr als 3.000 öffentlich geförderte Mietwohnungen kommen dann nicht auf den Markt.

„Die Finanzierung des neuen Stadtteils steht auf wackligen Füßen. Erschließung des Geländes, Schall- und Hochwasserschutz, naturschutzrechtlicher Ausgleich, Bau einer neuen Ausfahrt beim Zubringer – wie sollen da günstige Grundstückspreise entstehen? Praktisch all diese Zusatzkosten entfallen bei Innenentwicklung!“

Falsch! Alle Kosten sind mit einberechnet, und dennoch können günstige Grundstückspreise von 680-820 € pro qm entstehen.

Die gesamte Infrastruktur kann aus dem Verkaufserlös finanziert werden. Bei der Innenentwicklung fehlen Kindertagesstätten, Kapazitäten in den Schulen – wie soll der städtische Haushalt die ca. 200 Mio. EUR aufbringen, die zusätzliche Kita-Plätze und Schulklassen kosten? Hierfür gibt es keine Finanzierung.

„Die Bevölkerungsprognosen des statistischen Landesamts wie auch die Prognose der Stadt Freiburg sagen ein Stagnieren der Einwohnerzahl ab dem Jahr 2024 voraus.“

Falsch! Nach der Prognose der Stadt Freiburg wächst die Bevölkerungszahl kontinuierlich bis zum Jahr 2030 (Ende des Prognosehorizonts).

Nach den Berechnungen des Statistischen Landesamts stagniert der Mittelwert, in der oberen Variante der Landesprognose steigen die Bevölkerungszahlen nach wie vor! In Freiburg war der Bevölkerungszuwachs in den vergangenen drei Jahrzehnten stets stärker als prognostiziert. Für den Wohnbedarf ist zudem nicht die Bevölkerungszahl ausschlaggebend, sondern die Anzahl der Haushalte – und diese wächst auch in den Zahlen des Statistischen Landesamts nach wie kontinuierlich, selbst wenn die Bevölkerungszahlen stagnieren würden. Der Wohnbedarfsprognose der Stadt liegen die Haushalte zu Grunde.

„In Freiburg sind vor allem viel mehr bezahlbare Wohnungen notwendig. Ein neuer Riesenstadtteil, der die ersten Wohnungen frühestens 2026 bereitstellt, käme zu spät und wäre zu teuer. Es gibt genügend Alternativen, um bezahlbaren Wohnraum zeit-nah und ohne Bebauen weiterer Grünflächen zu realisieren.“

Falsch - Bezahlbare Wohnungen gibt es im neuen Stadtteil bereits ab 2024. Mit den vorgeschlagenen Alternativen der Bürgerinitiative entsteht vor allem teurer Luxuswohnraum, aber letztlich auch viel zu wenige Wohnungen. Das liegt vor allem an diesen Gründen:

Die städtische Wohnbaupolitik setzt viele Instrumente gleichzeitig ein, weil nur so gegen die Wohnungsnot vorgegangen werden kann. Eine gezielte Falschmeldung beinhaltet das von der Bürgerinitiative genannte Potenzial von 6.000 zusätzlichen Wohnungen (manchmal wird sogar von 10.000 gesprochen). Es soll durch Aufstocken, Ausbauen, Überbauen von Parkplätzen, Reduzierung von Leerstand bestehen. Das ist falsch, weil

  1. hierfür die gesetzliche Handhabe gegenüber den privaten Eigentümer_innen fehlt,
  2. die betroffene Bevölkerung diese Maßnahmen regelmäßig ablehnt,
  3. hierdurch – von einzelnen Ausnahmefällen abgesehen – kein bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden kann, sondern
  4. zumeist hochpreisige Wohnungen entstehen.

Vielmehr besteht ein statistisch belegtes Potenzial von 100-150 Wohneinheiten pro Jahr, also 1000-1500 Wohneinheiten bis zum Jahr 2030, und nicht 6.000 oder 10.000 Wohneinheiten. Es kann nicht erhöht werden, weil ein solcher Ausbau nur möglich ist, wenn die jeweiligen Eigentümer_innen das freiwillig machen. In unserem demokratischen Rechtsstaat können Eigentümer_innen nicht zum Ausbau oder zur Aufstockung verpflichtet werden. Die 100-150 Wohneinheiten pro Jahr sind in der Berechnung des städtischen Wohnraumbedarfs enthalten.

Der Ausbau von Dachgeschossen und die Aufstockung von Gebäuden stößt übrigens politisch sehr oft auf die Ablehnung der Fraktion Freiburg Lebenswert. Er ist oft nicht im Sinne der Bewohner_innen, die unter dem Umbau leiden. Bei Wohnungseigentum sind einstimmige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaften erforderlich, die es faktisch nie gibt. In Freiburg sind fast die Hälfte der in Frage kommenden Gebäude Wohnungseigentum.

Vor allem aber entstehen teure Wohnungen, da Eigentümer_innen diese frei vermieten können. Sie können nicht zu sozialem Mietwohnungsbau verpflichtet werden. Die Mietpreise der Freiburger Stadtbau von 8,50 €/Quadratmeter in der Belchenstraße waren eine Ausnahmesituation. Die Preise sind durch Gemeinderatsbeschluss gedeckelt gewesen.

Ausbau, Aufstockung und Hinterhofbebauung stehen vor vielen kostentreibenden Fragen: Höhere Anforderungen an Brandschutz, fehlende Barrierefreiheit, fehlender Raum für Stellplätze, notwendiger Abstand zum Nachbargebäude.

Die von der Bürgerinitiative propagierte Innenentwicklung wird die Mietpreise drastisch nach oben treiben: Dachgeschossausbau und Aufstockung sind Luxuswohnraum, der mit seinen hohen Preisen das Mietspiegelniveau in allen Stadtteilen nach oben treibt. Beim Neubau in einem Stadtteil entsteht dieser Effekt übrigens nicht, weil der Mietspiegel den neuen Stadtteil zweifach gesondert betrachtet: Durch seine räumliche Abgrenzung und durch einen Neubauzuschlag. Beides entfällt beim Dachgeschossausbau und der Aufstockung

„Es gibt keine 15.000 Wohnungssuchenden. Tatsächlich kann nur erwartet werden, dass mit einer solch hohen Nachfrage zu rechnen ist, wenn Freiburg durch Projekte wie Dietenbach den Anreiz dazu gibt.“

Falsch - Dietenbach wird v.a. für die Freiburgerinnen und Freiburger gebaut!
Die wichtigsten drei Gründe:

  1. Bereits die Statistik beweist: Die Bevölkerung eines neuen Stadtteils setzt sich zu 70-75 % aus Freiburgerinnen und Freiburgern zusammen. Rund 10 % stammen aus dem näheren Umland. Das belegen Zahlen zu den letzten beiden neuen Stadtteilen Rieselfeld und Vauban. D.h. die zukünftigen Dietenbacher kommen vor allem aus Freiburg oder wandern aus dem Umland wieder zurück in die Stadt.
  2. Immer mehr Menschen aus Freiburg suchen vergeblich eine freie Wohnung. Das beweisen auch die Zahlen der Wohnungssuchenden: Die Notfalldatei ist inzwischen auf 1.500 gemeldete Haushalte angewachsen; auf der Warteliste der Freiburger Stadtbau (FSB) stehen mehr als 3.200 Haushalte. Das Wohnungsdefizit spiegelt sich schon jetzt in den Miet- und Immobilienpreisen wider, die deutschlandweit in Freiburg mit am höchsten sind. Gerichtlich bestätigte Gutachten aus dem Jahr 2015 rechnen mit knapp 15.000 fehlenden Wohnungen bis 2030. Und auch neue Geburtenrekorde in Freiburg zeigen, dass der Bedarf für neuen Wohnraum für Freiburgerinnen und Freiburger voraussichtlich noch höher ist.
  3. Außerdem kann die Stadt mit einem Vermarktungskonzept und entsprechenden Sozialkriterien Einfluss darauf nehmen, dass Freiburgerinnen und Freiburger zum Zuge kommen. Um zwei konkrete Beispiele zu nennen: So möchte die FSB in Dietenbach 1.500 Wohnungen bauen, auf die zunächst die o.g. Personen aus der Warteliste Anspruch haben, also v.a. Freiburgerinnen und Freiburger. Auch das Studierendenwerk wird rd. 700 Wohnheimplätze bauen, die natürlich nur für Freiburgerinnen und Freiburger gebaut werden, die auch hier studieren.

„Bezahlbares Wohnen in Dietenbach wird keine Realität werden. Stattdessen werden statt geförderter Mietwohnungen Luxuswohnungen entstehen, die die versprochenen Preise weit übersteigen. Normal- oder Geringverdiener werden nicht bedient“

Falsch - In Dietenbach entsteht viel bezahlbarer Wohnraum, u.a. 50% geförderte Mietwohnungen!
Die wichtigsten drei Gründe:

  1. Das wichtigste Ziel ist, hier bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Das hat der Gemeinderat bekräftigt und zudem beschlossen, in Dietenbach 50% geförderte Mietwohnungen zu errichten. Öffentlich geförderter Mietwohnungsbau richtet sich dabei an Gering- und Normalverdiener. So liegt die Einkommensgrenze für einen 4-Personen-Haushalt bei mehr als 5.500 €/Monat. Die Stadt kann diese 50%-Quote beinahe eigenständig erfüllen, da 40% der Grundstücke im Gebiet ihr gehören werden. Auch die Sparkassengesellschaft, die den Großteil der privaten Flächen besitzen wird, hat sich zum Ziel des bezahlbaren Wohnraums vertraglich verpflichtet.
  2. Bei der Vermarktung sollen insbesondere Unternehmen und Akteure bevorzugt werden, die ihre Wohnungen im Bestand halten und für bezahlbaren Wohnraum stehen. Die Freiburger Stadtbau, Genossenschaften, das Studierendenwerk, die Uniklinik und das Mietshäusersyndikat haben bereits bekräftigt, in großem Umfang Wohnungen in Dietenbach errichten zu wollen.
  3. Dietenbach hat eine dämpfende Wirkung für den gesamten Freiburger Wohnungsmarkt. Das jetzige Missverhältnis zwischen Nachfrage und Angebot entspannt sich. Dem seit Jahren kräftigen Anstieg der Miet- und Bodenpreise kann mit Dietenbach begegnet werden. Die Stadt profitiert dabei von sogenannten Sickereffekten. Das bedeutet, wenn jemand aus Freiburg in eine neue Wohnung im Stadtteil Dietenbach zieht, wird Wohnraum frei, den sich auch andere wieder leisten können.

„Alternative Baugebiete wie Zinklern, Gutleutmatten, Zähringen Nord und Stühlinger West, die darüber hinaus schon im Verfahren sind, haben ein Potenzial von bis zu 10.000 Wohnungen. Ein neuer Stadtteil Dietenbach ist daher überflüssig.“

Falsch - Bis 2030 werden 14.600 Wohnungen benötigt. Alles in allem bringen laufende Bebauungsplanverfahren bis 2030 nur etwa 2.500 Wohnungen.

Die Prognose eines Bedarfs von 14.600 Wohnungen bis 2030 ist vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg anerkannt worden. Laufende Bebauungspläne bringen etwa 2.500 Wohnungen, Reserven des Flächennutzungsplans bringen etwa 1.800 Wohnungen und Innenentwicklung bringt etwa 1.100 Wohnungen. Das ergibt ein Gesamtpotenzial von 5.400 Wohnungen und einen Fehlbedarf von mehr als 9.000 Wohnungen.

Der neue Stadtteil schafft bis 2030 immerhin 3.500 neue Wohnungen. Leider führt der Bürgerentscheid zu einer Verfahrensverzögerung von knapp einem Jahr. Die ersten Wohnungen können deshalb erst Ende 2024 bezogen werden.

Falsch ist z.B., dass um den Bahnhof Littenweiler 600 mögliche Wohnungen entstehen; tatsächlich können dort 60 Wohnungen gebaut werden. Falsch ist, dass im Gebiet Güterbahnhof Nord noch 1.700 Wohneinheiten entstehen können; tatsächlich sind es nur noch 750 Wohnungen. Das Gebiet Zinklern, das etwa 550 Wohnungen bringen soll, scheitert in seiner Entwicklung seit mehr als 25 Jahren immer wieder an einzelnen Eigentümer_innen, die nicht bereit sind, die sozialen Verpflichtungen aus städtebaulichen Verträgen zu übernehmen. Das Gebiet Gutleutmatten, das mit 500 Wohnungen veranschlagt wird, ist bereits vollständig bebaut. Falsch ist, dass in den Gebieten Zähringen Nord und Stühlinger West 2.800 Wohnungen geschaffen werden können. Es sind etwa 2.000 Wohnungen.

„Bevor man einen neuen Stadtteil auf der grünen Wiese baut, sollte man erst mal den vielen Leerstand beseitigen und illegale Ferienwohnungen dem Wohnungsmarkt zuführen.“

Falsch - Der Zensus 2011 hat einen Leerstand von 2,3 % ermittelt. Er ist inzwischen auf 0,5 % gesunken. Das sind etwa 600 Wohnungen.

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat bereits für 2015 eine Leerstandsquote von deutlich unter 2 % ermittelt. Studien, die Anfang 2018 veröffentlicht worden sind, beinhalten für Freiburg eine Leerstandsquote von 0,5 %. Das entspricht etwa 600 Wohnungen.

Freiburg ist als erste Stadt im Land gegen Leerstand vorgegangen und hat eine Zweckentfremdungssatzung erlassen. Hinter den Leerständen verbergen sich dann meist persönliche Schicksale: Todesfälle mit nicht gelösten Erbfolgen, alte Menschen, die nicht mehr die Kraft haben, eine Wohnung zu vermieten. Die Stadt hat eine eigene Mailadresse für die Meldung von Leerständen eingerichtet, die Meldungen werden vom Baurechtsamt kontinuierlich aufgegriffen.

Ferienwohnungen haben oftmals keine Baugenehmigung, denn ihren Vermietern ist nicht bekannt, dass der Wechsel von „normalem“ Wohnen zur Ferienwohnung eine neue Baugenehmigung benötigt. Das Baugenehmigungsverfahren muss dann nachgeholt werden; meistens besteht auch ein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung. Das geltende Zweckentfremdungsrecht ermöglicht es nach Entscheidungen des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg nicht, gegen die Ferienwohnungen vorzugehen, die vor 2014 entstanden sind.

„Dietenbach ist Überschwemmungsgebiet, in dem nicht gebaut werden darf. Wegen Dietenbach soll bei Horben ein Hochwasserdamm gebaut werden.“

Falsch! Die Planung des Hochwasserrückhaltebecken Bohrertal wurde bereits vor 12 Jahren begonnen zum Schutz von Günterstal, der Wiehre, Vauban, Weingarten und Haslach – d.h. lange vor Dietenbach. Zwar profitiert auch das Baugebiet Dietenbach vom Hochwasserrückhaltebecken, da dieses ein Teil der Regenmenge aufnehmen kann. Das Becken wird wegen Dietenbach aber nicht größer oder kleiner gebaut und damit auch nicht teurer. Auch ohne Dietenbach wird das Hochwasserrückhaltebecken dringend benötigt.

Im Baugebiet wird noch vor Bau der ersten Gebäude das Gewässer Dietenbach ausgebaut, so dass faktisch kein Überschwemmungsgebiet mehr besteht. Das hat weitere Vorteile: Neben eine Gewässeraufwertung entsteht ein Stadteilpark, der den Freiburger_innen als attraktiver Naherholungsraum zu Gute kommt.


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